华西都市报：土地，是开发商维系生存和发展的根本。在物业销售旺盛和信贷宽松的当下，开发商急于拓展使得有限的土地奇货可居。“在土地成本不断上涨的时代，如果在项目启动时遭遇‘钱荒’，后果可想而知，当三思而行。”有金融人士指出。

    在2013年上半年，全国重点城市土地出让成交同比大幅增长，价格上升势头猛，二三线城市中的成都、南京、合肥、长沙、南昌、昆明土地出让成交金额增幅超过1倍。在成都，2013年上半年，成都土地市场风生水起，情节跌宕起伏：热门地块遭遇品牌开发商的贴身肉搏，中小开发商小地块开出惊人溢价……

    寻求发展空间固然符合逻辑，然而政策与宏观环境的影响，“钱荒”与“地荒”的交替登场让土地买卖双方的角色关系面临频繁更迭。当下火热的土地竞争市场，依然无法让人忘记曾经一出出“地王退地”断臂求生，或是寻求各类合作的尴尬局面。

    土地“普涨”的时代

    在2012年的地产市场旺销季节，绝大多数开发商完成库存和新项目的销售，再辅以宽松的各种信贷政策，取得令人满意的经营性回款。资金的充裕、后继开发的延续，对土地市场放量提出了更高的要求。交易方面，土地卖方时代来临，量增价涨成为*普遍的行情。

    2013年上半年，国内土地价格上升势头依旧凶猛。据合富辉煌市场研究部统计显示，1-6月，全国18个城市经营性用地出让成交楼面均价为2605 元/平方米，同比上涨52%；6月份，全国18个城市经营性用地出让成交楼面均价为3182元/平方米，更是同比大涨90%。5月以来，北京郊区通州[**消息 价格 户型 点评]、大兴宅地楼面价为1.9-2.2万，而周边楼盘售价约为2-2.5万；上海郊区闵行大虹桥商务区地价飞涨，近期楼面地价超1.9万，周边楼盘售价约2万。广州出让的白云、海珠、黄埔等商住用地溢价率更高达99%-172%，不少已经超过周边楼盘售价。

    土地成交量价齐升。统计显示，国内18个重点城市，2013年1-6月经营性用地出让成交同比大幅增长，合计出让成交土地总建面积12948万平方米，同比增长57%，出让成交土地价款3373 亿元，同比增长139%。

   “2013年上半年，成都主城区土地市场呈现小幅、谨慎回温的态势，土地供应量总体保持常态，但大幅优质地块较为稀缺，而实力开发商扩展土地储备意 向明确，导致上半年土地溢价成交频现，而从6月的市场表现来看，开发商对土地的积极需求将延续至第三季度。”高力国际指出，预期接下来有意进一步增加土地 储备的开发商又将对部分地块展开激烈竞争。

    在近期土地拍卖中，台湾远雄以10000元/平米溢价81.8%夺得武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，为今年单价“地王”；中铁建以6000元/平方米溢价****夺得成华区北湖7号地块，21.46亿元成交价为今年的总价**。

    市场“自由时代”的抢地

    被定义为商品的土地，以招拍挂的形式进入市场，近期分别经历2007年、2010年、以及2013年上半年的“三级跳”，屡次伴随“面粉”逼近甚至超越“面包”价，行业对此司空见惯。

    在土地资源相对紧缺时期的当下，对土地的渴求难免在拍卖市场产生冲动。不过在近期“钱荒”大背景下，2013年下半场的土地拍卖中，并不见各开发商 的任何收手，其风向标作用不言而喻。“这时候开发商们并没有捂紧钱袋等待机会，还是义无反顾地攻城略地，“多数开发商认定一点，就是‘有了面粉，就不怕没 面包’，不放弃任何一块地。”

    然而经历多轮调控和资金紧缺的不平坦发展之路，冲动地高价拿地*终遭到市场反噬。“地价高企，开发商一次次地顶着成本风险拿地，有的能够获取一定利 润，但也有相当部分开发商长期深陷泥淖。”中原地产人士评述。国内中型房企中华企业，曾以溢价近三倍的价格拿下上海宝山区罗店新镇D1-2地块，楼板价 9128元/平米，被称为“罗店天价”，“本该陆续上市销售的项目一再延后，原因是当下市场销售价格无法打平成本，实现盈利，企业纷纷选择推后入市。”绿城[简介 **动态]地产曾在2009年耗资456亿元激进拿地，同样遭遇项目成本尴尬……

      仍有不少人认为，国内房地产发展会遵循以往发展轨迹和规律。但事实证明，尽管地产市场在中长期发展中仍存有较大红利，但不等于每块地都可以获得其阶段性红利，“资金成本高企，应对市场的策略性囤地同样付出重大的利息成本，甚至吞噬所有利润。”

      银行利率市场化后，开发商能从银行得到的贷款份额反而是缩减的。这意味着，大规模囤地后，部分开发商不得不面临“钱袋子”收紧的局面。不少业内人士 早就预感到“房地产游戏规则”发生变化的可能性增大了。行业人士指出：从目前格局来看，一旦资金紧张，追求现金流的开发商不得不割肉出货，盈利就成为水中 捞月。

      微利时代有利可图？

      在成都，“一地难求”的土地市场形势开始凸显，除了招牌挂市场上开发商们的贴身肉搏，那些曾被人们视作“烫手山芋”的土地项目也能频频引发资本市场的热情。

      在去年的土地招拍挂中，某实力开发商以超过4000元/平米的楼面地价拿下成都城东一地块。谈及此事该开发商负责人坦言，“楼面价太高，楼面地价加上开发费用、税费等杂费，基本摊平住宅售价，不指望住宅产品能挣到钱，利润获得主要依靠商铺。”

      同时，台湾远雄此番以一万元/平米的楼面价拿下红牌楼地块、中铁建以6000元/平米拿下成华区北湖7号地块，将在未来的市场销售上承担较大的成本压力。“现在土地市场竞争太激烈，招拍挂市场**云集，面对有限的土地放量，不可

      能拿到低价地，这是大势所趋；而除此之外，民间确权的地块，能排除债

      务等法律纠纷的，价格同样高得离谱。”有资本人士指出，“大家太看好中长期房产市场，地块价格飙升。到既定‘收获的季节’，高价拿的地未必能如愿。”

      7月23日，经过69轮的现场竞价后，中粮[简介 **动态]以23.6亿元摘得朝阳孙河地块，刨除保障房部分，该宗地的楼面价高达约5.2万元/平米。行业人士预估，“只适合打造高端物业，预计售价超过7万元才有利润；从目前状态来看，利润率不会太高，资金**并不高。”

      在资本机构看来，目前开发商已经对“高价拿地”行为表示担忧，在新领导集体主张经济“去杠杆化”的时代，开发商还能否得到高效的资本杠杆支持，显然并不确定。“不稳当，勉强算得过账的高价地，任何市场的波动都会导致亏本生意。”

      “从中长期来看，房价或许还有上涨空间，但这种上涨的监管是非常严格的，上涨不可能像过去那样暴涨。”业内专家指出，暴涨获利已经成为历史，“房地产进入微利时代，对大部分发展商都会是一个巨大的考验，审慎态度对待才能获得稳健发展。”