房地产商其实都急于将房地产降价卖出，如果现在中央政府允许降价，那么降价就有可能实现。把希望过多的寄托到进城的农民身上是不现实的，老百姓没有那么强的购买力购买多余的住房。

    来源：新浪财经 《把去库存希望放农民身上不现实！》

    作者：姚洋（北京大学**发展研究院院长、教授）

    经济下行是淘汰落后产能的必要过程

    中国经济增长的下行危机与我们自己**的经济结构调整，都会使我们的经济增长减速。不可否认，中国经济增长的下行有结构性的因素。但是，很少有人提及周期性方面的问题。事实上，我们**是有经济周期的，而我们目前处在一个经济的下行期。从1992年开始，我们大概经历过两个大周期，四个小周期，其中两个上升期，两个下降期。**个上升是在1992-1997年，第二个上升是2004-2012年，中间1998-2003年是下降期，而现在又是一个下降期。鉴于人们对经济又一个预期，经济周期的存在并非坏事。在经济好的时候，大家都是超额投资，到一定顶点的时候大家预期改变了，或者突然有了一个外部冲击，使得大家预期往下调。这样就会出现过剩：产能过剩，使得整个债务累积起来。所有的**都是如此，中国在这方面没有特殊性。

    经济和个人相似，人为什么会生病？我们要跟体内的细菌进行斗争。经济下行也是一样的道理，是要消灭经济里落后的产能。所以，经济下行是一个淘汰落后产能，落后生产力的必要过程。正因如此，我觉得去年我们中央经济工作会议提出来“三去一降一补”这样的一个政策是完全正确的。但是，“三去”都是比较痛苦的。比如去产能，就存在着就业问题。

    在上一轮去产能的时候我们经历过一个痛苦的过程，现在社会的承受能力似乎下降了，因此在去产能过程中，就业成为一个很大的问题，这个问题导致去产能速度较慢。

    去库存的过程同样痛苦。库存主要在房地产行业，所以就面临要降价的问题，而降价就意味着隐性的损失要变成显性的损失，地方政府都不愿意去降价。

    去杠杆，意味着要将以前隐性的变成显性的，这也是一个痛苦的过程。现在不让做还有一个原因：保增长。**季度贷款发行4.6万亿，这几乎只有正常的一半，第二季度我们把这个速度降下来了。所以，上半年的速度基本上跟往年持平。大家要明白，**是有其作用的，我们不能对于**存有偏见，觉得**就是吃猛药。但是，如果我们承认这是一个经济周期的话，吃点药是应该的，不能把短期的措施和长期的措施混为一谈。我们总是寄希望于长期的一些结构调整能治疗我们短期的病，这不太可能的。

    结构调整和保增长要两手抓

    因此，我认为在政策方面需要多找一些既可以保增长，又能进行结构调整的措施。这样的措施很多，争论的各方能够找到共同点，地方企业也容易摸清楚方向。所以，在此给大家提以下两个可行的突破口。

    **，国企改革。十八届三中全会提出了混合所有制改革，但是这个改革的推动非常慢，一个重要的原因就是国有企业的债务问题。国有企业的债务一直在积累，看一下数据就会发现，在企业部门，私人部门的杠杆率实际上是在下降的，企业部门杠杆率的上升现象完全是国有企业杠杆率的上升造成的。所以，我们很多国企并不是真的不行，而是被财务成本给拖死了。

    所以，在这种情况下，我们有必要重温一下上一轮国企调整的经验。上一轮整个银行的坏账率约为30%到40%，我们所有的坏账约占GDP的25%。在上一轮的调整过程中，整个银行体系从技术层面上而言已经完全破产。为解决这些问题，我们采取了债转股的措施，成立四大国有资产管理公司并把坏账都剥离给他们。有些价格低廉，两折就转让给了他们。而后他们将这些转让股份置于市场上出售，外面的投资者购买后，就变成了股东。

    **，四个国有资产管理公司都盈利颇丰。当然，这也是因为他们刚好赶上2004到2012年中国经济飞速发展的时候，那些看起来很坏的资产结果发现是好资产。我觉得我们也需要将目光放得长远一些。现在的国有企业看起来都是坏资产，但如果我们相信经济周期会重复，总有**这些企业都会“活过来”，走出低迷期。

    这种情况下，如果我们进行针对国有企业的混合所有制改革，开辟一种新的允许私人资本成立资产管理公司的模式也许颇有裨益。这种模式，也就是很多PE（私人募款）公司成立一个基金。而后政府对银行给出一个政策，可以以多少折扣，卖给资产管理公司，这样这个公司相当于一个股东，而后可以在市场上找到下家，也可以卖出去。这种模式能够带来三个方面的好处。**个是去杠杆，杠杆率迅速降低。第二，盘活了国有资产。目前国有资产运转完全无效，没有发挥出其潜力，而这种做法使资产得到利用。第三，**经济增长。被债务成本所拖累的企业可以得到银行的贷款，或者金融的融资，进行生产，从而经济得以发展。

    第二，我觉得我们的政府还应该加杠杆，可能有很多人不赞同这一点。从1929年大衰退中我们吸取了经验教训： 给整个经济去杠杆，必定会进一步加剧其衰退。现在，很多人有一种错误的认识，谈及降杠杆时大家都认为这毫无可能，是在将经济逼上绝路。那么总有些地方需要加杠杆，美国称其为大水漫灌，采取QE政策，它之所以采取大水漫灌的政策，是因为财政有难以负担的问题。奥巴马有实施的想法，但国会因为自己无法控制而并不予以通过。众所周知，财政政策的效果直接而迅速，但在美国却没有可行力。而中国不一样，只要政府允许你去做，你就可以做好。

    所以，政府应该加杠杆。我不是说长期来说，政府应该高负债，而是说采取短期措施增长一些杠杆是完全必要的。今年我们能突破2%这个界限，就是中央政府的债务赤字达到了GDP的3%的结果。但虽然有了突破，但实际上增加的钱却并不多。这是因为营改增就要减免五千亿的税，而新增的却只有六千亿，基本上被营改增消耗掉了。虽然地方政府发了很多地方政府的债，可这只是将以前的短债与银行的债务换成长期的国债。我们今年新发的地方国债达到八千亿以上，但这还远远不够，仍然需要继续加利。

    那么地方政府拿到的这些钱可以用于何处呢？我觉得应该修建一些无长期负担的短期民生工程，比如挽救现在的江河湖海，恢复生态环境。举例来说，深圳市政府在银行里有三千亿存款，我觉得相比起放在银行贬值，这些钱完全可以用来修建一些民生工程。

    加杠杆还可以和去库存结合起来。地方政府，特别是三四线城市的政府，用这笔钱可以买下多余的房地产。房地产商其实都急于将房地产降价卖出，当然降价也有底线，比如*多只能降到60%平衡线。很多地方地方政府顾忌自己的面子问题而不允许降价。但如果现在中央政府允许降价，那么降价就有可能实现。把希望过多的寄托到进城的农民身上是不现实的，老百姓没有那么强的购买力购买多余的住房。而政府融资购买这些资产则是一箭三雕的好事：**，去库存。第二，去杠杆。我们的房地产业基本上跟国有企业一样，借新债还旧债，如果他们能够卖出房产，杠杆率就能下降。第三，**消费。有了住房后人们就需要装修，进行消费。今年一季度经济的好转了，跟房地产就有着很大的关系。

    总而言之，我们一定要分辨清楚长期与短期的问题。长期的问题用长期的手段来处理，在需要**时仍要采取**的手段。我们要同时兼顾结构调整和保增长，才能托住经济的底，实现2020年人均可支配收入在2010年的基础上翻番的目标。

    （整理自作者在全球产业互联网大会上的演讲）

    延伸阅读房价一年涨跌分布图：哪里房价涨*多

    （来源：中国新闻网）

    从多数城市房价下跌，到多数城市房价上涨，一年多时间里，中国楼市又完成了一轮涨与跌之间的博弈。中国指数研究院日前发布的报告显示，截至7月底，其监控的一百个城市的平均房价，已连续15个月环比上涨，同比上涨也持续了12个月。一年来，中国各地房价呈现出怎样的涨跌分布图?

    哪里房价涨*多?——深圳、东莞、惠州一年涨三成

    近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米，涨幅约12.39%。

    中新网记者梳理发现，期间深圳房价上涨*多，高达41%;惠州、东莞等5个城市涨幅超30%;合肥、中山等7个城市上涨超20%。而在去年同期，除深圳一城涨价超20%，其余涨幅较高的城市也仅仅是处于1%-9%之间。

    值得关注都是，去年以来百城涨幅**的三个城市——深圳、惠州、东莞均地处广东省。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受中新网记者采访时分析，深圳房价一度暴涨，主要因为“供应与库存不足+交通基础设施大建设+人口暴增”，以及地王扎堆推高房价。而深圳周边东莞、惠州一年房价涨三成，正是深圳限购、需求外溢、政策**等因素的叠加。

    不过7月份深圳楼市出现了量价齐跌现象。谢逸枫认为，这其实是受到供应紧缩、房企推货节奏等影响，实际楼盘房价并没有下降。

    哪里房价在下跌?——三亚、吉林、泰州跌幅超5%

    上述报告显示，截至7月底，与去年同期相比新建住宅价格下跌的城市有38个。其中，三亚、吉林、泰州跌幅超过5%，沈阳、台州等14个城市跌幅在2%-5%之间。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者介绍，房价下跌城市背后多是因为人口导入效果欠佳，需求不强，只能通过降价的方式来吸引新需求。

    报告显示，近12个月来，曾经因炒房团涌入而房价飙升的三亚，房价连连下跌，仅2015年7、8月和今年6月出现了小幅环比上涨。每平米平均房价由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅约12%。严跃进认为，在房价下跌城市中三亚比较特殊，有很强的炒房需求，但因实际空置率较高导致房价难涨。

    哪里房价*稳定?——邯郸、乌鲁木齐等地楼市平稳

    相较于其他城市，邯郸、乌鲁木齐、湘潭、太原、哈尔滨等城市楼市较为平稳。报告显示，目前这些城市平均房价相对较低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比涨跌幅在1%以内。

    严跃进分析，房价表现平稳，实际是因为需求稳定，且并非投资热点城市，但对于库存压力较大的城市来说，鼓励购房者入市还需有所举措。

    中新网记者查阅上海易居房地产研究院提供的7月份《70城住宅库存报告》发现，上述城市中部分城市住宅库存并不低。按照上半年市场消化速度，乌鲁木齐、哈尔滨库存分别可卖24月、23个月。而市场一般认为较为合理的情况是14个月左右。

    哪些城市出现“库存荒”?——合肥、南京库存只够卖2个月

    《70城住宅库存报告》显示，当前各地楼市库存分化加剧，高者如北海、沈阳、银川等地，库存消化周期在20个月以上;低者如苏州、惠州等库存消化周期只有不到5个月，南京、合肥则仅够卖2个月。

    记者观察发现，苏州、惠州、南京、合肥等地，正是一年来领涨中国房价的二线热点城市。

    百城房价报告显示，今年7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米，比去年的12108元/平方米涨价三千多元。南京、合肥同期分别上涨四千多元和两千多元。

    严跃进认为，库存不足是房价上涨的一大推手。后续各地应坚持“因城施策”，去库存周期大的城市，继续积极去库;去库存周期偏小的城市，则应补库存或追加土地开发投资。

    谁的地价赶超房价?——苏州、杭州等地价涨幅超****

    市场普遍认为，一年来高价地频出对推涨房价效用明显。中原地产提供的数据显示，截至8月4日，全国有34个城市年内卖地金额超过百亿元，刷新了同期历史**纪录，单位面积地价较去年大幅上涨。

    从平均楼面价看，深圳比去年同期涨价332%，涨幅居首。其次是苏州上涨200%，杭州上涨147%，南京上涨133%，厦门上涨117%，合肥上涨111%。

    中原地产首席分析师张大伟指出，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”*密集的二线城市，“这些城市的房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。