近期，部分三四线城市房地产市场逆势升温，市场交易活跃，部分城市出现量价齐升的状况。6月末，浙江湖州、宁波等地的数场土地拍卖吸引了几十家房企竞价，不少地块以较高溢价率成交，一些地块楼面地价甚至翻番;6月初，融创以159%的溢价率在江苏徐州拍下一块住宅用地，5月底，该市另一块地历时6个半小时竞价以超过200%的溢价率拍出;6月初，河北正定新区6块地拍出逾40亿元总价。

三四线城市这一波行情，表面看是被调控围堵的投资需求和资金从核心城市“外溢”所致，事实上这一市场现象并非单一因素驱动，对复杂的市场现象，我们应仔细甄别分析。

此轮三四线升温并非只是受一二线楼市涨势带动

近来三四线城市楼市升温，是房地产市场运行周期里自然出现的补涨行为，同时也受到政策变动、城镇化进程和商品住宅产品结构变化等因素的影响。

市场热度逐级传导，刚刚抵达三四线城市。前几年，大多数三四线城市房地产以去库存为主，长期处于低位盘整状态，同比基数较低，而且此波上涨犹如“击鼓传花”，是以一线城市于2015年上涨开始，向二三线以及四线城市逐级传导，今年入春以来一二线城市开始新一轮调控，而这些三四线城市从去年年底刚刚开始上涨，有的还未及时调整政策，有的虽已推出调控政策，但仍处于发酵期，并未真正发力。所以，三四线城市此波上涨虽不算超跌反弹，也应归入补涨行为，由于市场波动的传导性——“队尾刚走，队首已停”，才会给人以“逆势而行”的感觉。

城市自身品质提升，带动资产增值。近年来，随着我国城镇化进程的不断加快，以城市交通、地下管网、环境保护等为主的基础设施投入不断加大，特别是一些三四线城市补短板力度更大，城市基础设施不断完善，管理和服务水平随之提升，人口吸附能力相应增加。以铁路投资为例，“十二五”期间全国铁路累计完成固定资产投资3.82万亿元，年均增长8.68%;城市轨道交通累计完成固定资产投资1.23万亿元，年均增长22.64%。截至2016年末，据不完全统计，已获得城轨交通建设项目批复的城市有58个，其中地方批复的14个城市，如淮安、南平、珠海、黄果树、黄石、泉州等几乎都是三四线城市。

房地产增值预期增强，调控压力持续加大。2009年以来，我国房地产市场经历了三次较**动和三轮政策调控，房地产市场虽然出现短暂回调，总体呈上升态势，且上升趋势逐渐向全国蔓延，使得购房者对房地产增值的预期不断增强，对政策调控实效的预期下降，调控虽然不断加码，可是一旦政策有所松动，市场仍会出现快速反弹。

棚改速度过快且多为货币化安置，导致楼市需求量激增。近年来，各地加快棚户区改造，并积极推进货币化安置，一方面化解商品住房库存积压，另一方面避免重复建设，节省改造时间和成本。但是部分地方在棚改过程中，未充分结合当地实际，棚改速度过快且货币化安置程度较高，导致政策性刚需集中释放，对商品住房市场供需平衡带来冲击。如湖北某市城区商品住宅库存周期仅剩8个月，部分区域商品住宅库存接近为零，但是该市在推动棚改过程中依然坚持****货币化安置;山东某市今年一年启动的棚改项目，比此前四、五年改造量综合还多且几乎全部为货币化安置。

调控缺乏长效机制且未形成协同效应，难以应对迅疾的市场变化——

大多三四城市前几年市场较为低迷，住房库存较大，调控政策多以去库存为主，效果初步显现时，全国市场已由冷转热，老政策已与实际不符，而新政策大多是今年4月刚刚出台，政策效力还需3个月～6个月才能显现。如江苏某市政府三年来坚持从供需两端入手去库存，包括“三年不供地”、棚改货币化补贴等等;可眼见市场迅速由冷转热，今年4月初又出台“急转弯”的楼市新政，大力打击投机炒房。

房地产市场的资金是流动的、趋利的，而我们的调控政策又缺乏协同性，在每个楼市周期，投机资金都随着调控收紧而向政策尚未收紧的城市“迁徙”，可谓哪里有空钻哪里。

商品住房产品结构发生变化，带动市场均价上涨。近年来，以绿色发展为导向，多地加快发展成品住宅，逐步告别“毛坯房”建设方式，提升住宅产业化水平。同时随着商品住房利润空间不断压缩，开发商也更倾向于通过加大精装修住房推出量，来弥补利润差。这些都导致了新建商品住房成本增加，价格也相应提升。例如：江苏常州2015年起主动调整住宅产品供应结构，以精装修、花园洋房、大户型等高品质的改善性住房为代表的房源大量入市，商品住房均价相应提高;山东烟台大力推广住宅精装修，要求2020年全部淘汰“毛坯房”。

全国“一盘棋”抑制投机资金向非高压城市流动

针对当前房地产市场运行的特点，建议后续政策从以下几方面发力：

进一步调整政府的角色位置，该出手时再出手。市场具有波动性，有涨有跌才是其本色。政府既不应过早过多的干预，也不应过冷过热时才干预，更不应想什么时候干预就什么时候干预。建议各地充分尊重经济规律，根据当地市场运行情况，认真总结和研究市场波动的合理区间，在合理区间范围内，应由市场充分发挥自身调节作用，一旦超出合理区间范围，政府再根据情况及时出手，确保市场平稳健康发展。

科学动态把握供地节奏，确保市场供需平衡。供需平衡，才有价格的稳定。建议各地综合考虑调控政策要求和当地市场运行状况，采取得当的措施，确保市场供需平衡：

根据文件要求，编制好住宅用地供应中期**和三年滚动计划，并及时向社会公开，合理引导市场预期;

根据年初各地制定的住宅用地五类调控目标要求，实施精准供地、均衡供地，同时随时根据市场变化，相机灵活决策，科学把握供地时序和节奏;

加快存量住房用地开发进度，对已出让商品住房用地进行全面核查，督促项目按照约定及时开工，并加大闲置土地处置力度;

提高房地产开发项目审批效率，确保房地产开发企业加快项目开发进度，增加住房供应;

既要创新供地方式，防止高价地影响市场预期，又要严格房屋价格监管，防止哄抬炒作导致价格背离。

长效机制应考虑政策协同性，避免“摁起葫芦起了瓢”。在因城施策、分类调控的同时，区域协同性应是设计房地产长效机制应考虑的问题之一，不是全国“一刀切”，而是在一个更高的层面上设计全国“一盘棋”“一张网”，避免“摁起葫芦起了瓢”，比如投机资金从调控高压城市向非高压城市无序流动，影响调控效力的有效发挥。

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