二手房买卖中,原房主不履行迁出户口的义务怎么办?

一、原房主不履行迁出户口的义务是否属于违约？

《合同法》**百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，违约责任是无过错责任，即违约责任的成立不以存在过错为前提，只要合同一方当事人不按约履行合同义务，就要承担违约责任，当然不可抗力除外。

《合同法解释二》第二十九条**款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 由此可见，过错程度会影响违约损害赔偿的数额。即过错程度较低的，法院可能会酌情降低违约损害赔偿的数额；过错程度较高的，法院可能会酌情提高违约损害赔偿的数额；但是，这并不意味着法院一定会调整违约金。

原房主因客观原因没迁出户口也要承担违约责任，但是因为其过错较低，法院可能会酌情调低其违约损害赔偿的数额。

但是，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

《户口登记条例》规定：户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移***，注销户口。所以，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，不属于人民法院主管的范围，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，故在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

二、该项违约金如何计算？

调整逾期迁出户口的违约金的因素很多——实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素。

（1）实际损失。买房人的实际损失往往难以用金钱衡量。因为买房人的实际损失一般表现为自己的户口落在公共户口或者亲朋好友房子里给自己及他人造成的不便，给孩子上学带来的困难，给房子再次出售的价值带来的负面影响等等。但是，这要具体情况具体分析，如某些买房人没有上海户口，自己及孩子的户口本来就不能迁入标的房屋，也就不存在前两种损失；一般而言，买房人购买房子后不会立即将房屋出售，因此，如果原房主逾期迁出户口时间不是很长，对买房人也不会造成实质性的损害。当然，对买房人心理上的影响还是有的，而且可大可小。 

（2）当事人的过错。对于逾期迁出户口，原房主的过错差距比较大。a.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为原房主不知道标的房屋内有户口（如原房主的上家的户口）或者原房主没有权力迁出标的房屋内的户口（如标的房屋内的户口非原房主本人的户口）。这样，原房主的过错程度较低。b.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为原房主故意不迁出。这样，原房主的过错程度就明显就比较大。 

（3）预期利益。户口问题的预期利益，一般表现为房屋动迁所得的利益（现在已经很少了），孩子上学的利益（如标的房屋是比较好的**房），给买房人的生活带来的便利等等。但是这些预期利益往往难以量化。 

综上，逾期迁出户口的违约金如何调整没有一个可以量化的标准，法院的自由裁量权很大。

三、买房人主张该项违约金的限制

1、诉讼时效

《民法通则》**百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”**百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”  

（1）如果买房人十年后才知道（且应当知道）原房主的户口没有迁出，则买房人可以主张十年的逾期违约金。 

（2）如果买房人自始就知道原房主的户口没有迁出，则买房人只能主张两年的逾期违约金。

当然，买房人主张逾期违约金适用诉讼时效中止和中断的规定。

2、一事不再理

《民诉法解释》第二百四十七条：“当事人就已经提**讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次**，同时符合下列条件的，构成重复**：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复**的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回**，但法律、司法解释另有规定的除外。”假如买房人已经**过卖房人要求其承担逾期违约金，法院判决支持了原告的诉讼请求，卖房人也按照判决支付了相应期间的逾期违约金。那么，在这之后，如果卖房人还是没有迁出户口，买房人是否可以就前一次**之后又产生的逾期违约金进行主张呢？答案是可以的。这并不违反一事不再理原则。

四、解决办法

1、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后原户主拒绝迁出户口的情形，并严重影响新房主的户口迁入工作。按照北京市朝阳区户籍管理部门的说法，目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则买房人可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决买房人的落户问题。这种情况下，买房人仍然有权要求原房主迁出自己的户口，如果原房主没有按约迁出自己的户口，买房人仍然有权要求原房主向买房人支付逾期违约金。

2、预留一部分尾款先不支付，在二手房买卖合同中明确约定户口迁出时间和违约责任，并约定“尾款XX万元待出售方将户口迁出后XX日之内付清”之类的条款，提高原房主的违约成本，以此敦促原房主严格按照合同履行。一旦出现原房主延期履行或者不履行的情况，买房人**索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。

3、如原房主因客观原因迁不出户口则解约。对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人来说，可以在二手房买卖合同中或拟《补充协议》约定“若出售方因特殊原因导致*终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”之类的条款，以此来保障买房人的权益。

声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。

（免责申明：对于文中部分内容及图片，我们致力于保护原作者的版权，转载或引用仅为传播更多信息，别无他用，部分源自互联网，无法核实真实出处，如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢！）