中国网地产 甘逗

“健康是***的利益； 满足是***的财产； 信赖是***的缘分；心安是***的幸福。”

——范剑平微博简介

翻看**经济信息中心首席经济师范剑平的微博，既有股票金融类专业知识，又有点人深省的鸡汤，也有搞笑幽默的观点。这个满腹经纶的老头，既拥有超强的专业经济学知识，但又不失幽默与接地气的言论与粉丝沟通。

在接受中国网地产专访前，范老说：“我不喜欢某些媒体把我的观点断章取义，甚至是错误解读，我就希望我表达的是什么样，就什么样”。将近三个小时的专访，真实的范老讲述了十九大后中国经济战略新调整以及房地产市场发展新布局。

**不再把房地产作为经济发展的高速引擎

党的十九大报告“贯彻新发展理念建设现代化经济体系”部分中，没再出现房地产发展的部分。

数据显示，2015年静态城市住房保有量大概是278亿平米，包括城镇住房中可得的商品房、小产权房、单位房等数据，户籍人均55.6平米，常住人均36平米。增量方面，2011-15年累计竣工面积50亿平米，年平均10亿多平米，每年新增加的城镇常住人口2000万，新增对新增，人均50平米。因此在范剑平看来，中国住宅总量早已告别短缺，目前已经总体过剩。

“值得关注的还有，近几年我国年轻人数量的大幅减少”范剑平提到，“中国的80后有2.28亿人，90后1.75亿人，90后比80后少23.24%，00后只有1.45亿人，比80后少35.96%”。在“房住不炒”的概念下，买房刚需中的刚需“年轻人”的减少，实际上市场对房子的需求数量会逐步降低。

但数据表明，年轻人的减少并没有带来房地产市场的降温，2016年中国房地产贷款数据出现异常，全年房贷高达5.86万亿，远高于2014年、2015年两年不足5万亿的总和。2017年上半年房贷在高基数基础上增长30.8%，到9月末前9个月累计增幅是超过26%。范剑平提到，“贷款数据的异常导致9月30号人民银行突然宣布2018年1月1号降低存款准备金率的政策，但条件是商业银行在四季度贷款主要用于实体经济、工商企业，实际上四季度不能放房贷等于踩了紧急刹车。”

基于这样的大背景，房地产被放到了十九大报告的第八部分，提高和改善民生水平中第三节“加强社会保障体系建设”来论述。范老表示：“很显然，**不再把房地产作为推动经济高速增长的引擎，下一步更多的是作为社会保障体系的一种完善，换句话说就是房地产显然在我们**也存在着不平衡、不充分发展的问题，房地产过去那种所有城市价格普涨、建设规模全面增高这样的局面在十九大以后会慢慢的得到改变，房地产就是要寻找高质量发展中它所应该起的新的作用。”

对此，范老对未来房地产的发展新格局提出五点趋势预测：

①人口总量和年龄结构决定房地产总需求增速明显放缓；

②产业结构变化引起的年轻人区域流向决定未来房地产的局部热点；

③防控金融系统性风险决定房地产融资成本的高低；

④发展实体经济为重点的经济战略大调整决定房地产要回归社会平均利润行业；

⑤房地产行业的产业集中度明显提高，区域性中小房地产企业将逐步淘汰。

计划生育政策深入人心 新旧动力转换“青黄不接”

“中国现在遇到的麻烦就是旧动力的衰竭比原来设想的要早，比我们的预期要早到了，新动力的形成比我们的预期可能会晚。”

“对于我们**来讲，说现在我们2015年年底宣布放开生二胎，但是政策调整的效果很不理想。”

谈到房地产问题，范老提到要用“中国新旧动力转换”来看待。国际上公认的创新型**的标准是科技研发投资占GDP的比重要超过2.5%。数据表明，中国科技研发投资的GDP占比，2010年为1.75%，没有实现十一五制定的2％目标；2015年为2.06％，没有实现十二五制定的2.2％目标；2016年为2.08%。十三五要实现**中长期科技发展**纲要（2006至2020年）确定的2.5％的目标任重道远。

范老坦言：“这十几年并非是中国没钱，这十几年恰恰是中国流动性泛滥，各种货币信贷指标都是高增长的十几年，但是有钱大家都愿意去挣快钱，都愿意去搞房地产、搞金融，不愿意搞科技研发。”

对于企业投资来讲，分为固定资产投资与科技研发投资。中国2016年、2017年连续两年制造业扣除价格因素以后固定资产投资的实际增速是负增长，相当于我们总的固定资产投资是靠房地产和基建支撑。范老表示，制造业的投资之所以现在固定资产投资投不出去，原因就是你十几年科技研发先导没投够，**手头有的科技成果储备太少。所以这种资金脱实趋虚就是过去十几年大量资金流入房地产，确实已经到了影响到我国新旧动力转换。

新动力没有跟上步伐，旧动力却早早拖了后腿。数据显示，2017年中国人口红利彻底消失，2017年，16-59岁劳动人口9.02亿人，比上年减少548万人，劳动力总量6年累计减少2344万。我国16-59岁劳动年龄人口2011年达到峰值，占总人口比重从2011年74.5%下降到2016年65.6%。

2015年年底中国宣布放开生二胎，但是政策调整的效果很不理想，人口专家预测二胎政策彻底放开之后从2016年开始每年可以多生出200万个孩子来，但2016年仅比2015年多生了131万，2017年不增反降比2016年又少生了63万。范老坦言，对于我们**的人口调整政策效果应该说是没有预期那么好。

一个国际规律人越穷越爱生孩子，富起来就不爱生，所以发达**也有先富后老的问题，先富起来了不爱生孩子就会少子化，*终也会老龄化。范老还提到“在中国除了这个原因以外，第二个原因就是计划生育政策的深入人心，多年‘只生一个好’的宣传洗脑很成功。”

调控政策 房地产税不再成为狼来了唬人戏码

“你为什么总不相信调控政策是真的？现在依然很多人对房地产问题有误解。”

“好多人异想天开地想用房地产税来抑制房价，这个根本不可能。”

过去的“经验”来看，尤其有一些开发商过去几次被吓坏了过后看还是撑死胆大的。由于这一次三四线去库存很彻底，开发商有一种错觉，觉得过去故事将来还会再重新一遍，于是又去拼命拿地，疯狂扩张。

在范老看来，老故事重演可能性很小。“这一次去库存完全在一二线房价的带动下，一二线下暴涨、先抢房后来一二线调控很多人觉得一二线反正我也买不起的又到三四线再去抢一套，帮着把三四线、五六线甚至都被库存给清掉了，也涨了价了。所以诸多房企在几近绝望状态下，居然**还能挣钱”范老提到，“这个故事的发生完全靠房贷的堆砌，一大部分人买房只为投资，甚至会在一二线城市有一套房，又在三四线老家买一套空置，这就是我说房地产投资属性的溢出”。因此三四线调控政策不会松懈，反而会愈加严格。

对于高科技下的中心城市的房价，范剑平表示看好。“2035年我们的目标是基本实现现代化，2050年才成为现代化强国，所以中国还在大发展之中，而这个大发展中间核心仍然是产业结构升级。如果说资金愿意回流实体经济，特别是流向这些高科技产业，将来这些产业结构升级快、高科技产业人才集聚的城市，它就会吸引更多的人流入，它的房子供求关系始终处于供不应求，房子造的也不少，但它流入的人更快，你还是会觉得供不应求的。像这种城市刻意的打压房价，其实并不符合经济规律。”因此，范老认为，调控政策的“分城施策”很有必要。

提到房产税，范老提到了“立法先行、充分授权、分布推进”的12字方针。

“我觉得在目前我们**情况下，有一定起征点免税面积，可能是减少出台阻力，可以得到更多人拥护，而且真正征收的对象是房子比较多的或者说有炒房嫌疑的人”，范老提到“过去很长一段时间，好多人异想天开，都想用房地产税来抑制房价，这个根本不可能，全世界就没见过一个**用房地产税来调控房价的”。

房地产税本质是什么？国外叫物业所，它的土地是私有的，房子是私有的，没有物业公司来收取物业费，但是你居住的城市得有人管路灯、管绿化、管很多你房子以外的物业。范老坦言：“政府是作为大管家收物业税来为大家提供这些公共服务的，房子多的人就多交一点，房子少的人就少交一点，这也公平合理，所以好像也没有人对这个有什么疑义”。

关于房地产税何时征收及怎样征收的问题，范老坦言：“我不知道今年两会以后全国人大会不会把它列入年度立法计划，如果今年要列入全国人大立法计划，就算真正开始启动。因为要一审、二审、三审需要时间，全国人大立的法还是一个授权法，就是说地方人大可以去列地方法，可以开征房地产税。真正决定征不征、何时开征、怎么征收，这个由地方人大的地方法来决定。”

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