“金九银十”，刚刚过去的国庆长假里，多地频繁上演“日光盘”现象，一些地方甚至上演了“抢房大战”。

    中原地产研究中心统计数据显示，国庆7天，全国主要的54个城市，新建住宅签约套数为19572套，同比2012年国庆假期的18440套上涨了6.2%。而在过去的9月中，楼市成交量就是大幅增长。

    以北京为例，9月北京新房市场成交量达到13279套，创下4年来“金九”成交量的**值。

    而与交易量大幅增长相伴的是，房价并没有停下增长的脚步。多家地产中介担心，9月楼市的热度已经很高，10月房价可能再创新高。而与此同时，限购等调控政策的效力日益减弱。由此，越来越多的人开始把调控楼市的着眼点由“限制需求”转到了“增加供给”上。

    在北京、上海等一线城市，住宅交易量大增、房价高涨与供应不足有着直接的联系。在多位专家看来，如果不能在住宅的供求关系上取得平衡，高房价将难以解决。

    多重因素制约着供应的有效增加。在我国现有的土地供应结构中，用于住宅的土地被限定在30%左右。而在用于住宅的土地中，有关容积率的指标又受到严格限制。

    能否在有限的土地供应中实现住宅供应的增加？容积率是这个问题的关键。我国大城市的住宅容积率是否应该提高，以解决住房供应不足的难题？

    我国城市容积率是高还是低

    所谓容积率，是指项目**建设用地范围内全部建筑面积与**建设用地面积之比。简单地说，也就是单位面积的土地上允许提供的建筑量。高容积率就意味着一块土地上能提供的居住、办公、生产空间越多，反之则越少。

    那么，在世界范围内，我国城市的容积率处在怎样的水平？

    睿信致成管理咨询合伙人朴长春告诉记者，从容积率这个指标来看，在世界范围内，我国城市普遍偏低。北京住宅用地容积率限制在2.8以下，上海为2.5以下，而香港为10，纽约甚至高达12。

    按照中国国际金融有限公司2010年的报告，我国新建商品住房平均容积率为1.36，其中一线城市为1.76，二线城市为1.53，三线城市为1.27，四线城市为1.17。而同期香港为4.5，新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

    美国曼哈顿地区，建筑容积率是12-21，北京的金融街，综合容积率为3.9。芝加哥楼群*集中的区域， 1平方公里的土地上建了1200万平方米的建筑，而在北京的望京地区，600平方公里的土地建了900万平方米的建筑。

    这是我国大部分城市容积率的真实写照。“容积率是评价土地开发强度，土地利用合理性的重要指标。”朴长春说，在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。

    城市容积率是城市**中的一个微观问题，却非常敏感，影响广泛。

    朴长春告诉记者，城市容积率与居民生活质量息息相关。城市容积率通过建筑密度、绿地率等因素影响房屋的周边环境与居住舒适度。城市容积率还具有经济效益和社会效益，容积率可以在一定程度上影响房价水平，容积率的变化能够调整城市住宅供应结构，还会引起土地出让收益在开发商和政府之间分配的变化。

    那么，为什么我国城市的容积率看起来偏低呢？

    在朴长春看来，地方政府的思路是造成我国城市容积率偏低的根本原因。盲目造城、土地财政、土地承载力等等都是其中的重要原因。

   “比如有些地方政府出于政治利益考虑，盲目开展‘造城运动’，一味地追求扩大城市规模，使土地浪费现象比较严重，城市容积率自然偏低。”朴长春说，另一方面，地方政府财政收入高度依赖土地出让收入，非常注重土地一次性出售的价格，如果土地容积率较低的话，住宅建设对土地需求一直较大，能够保持地价高水平。

    此外，我国近20年发展迅猛，部分大城市人口与经济发展规模已远超初始**，目前的配套设施(如交通等)已无法支撑同一区域大量人口的聚集，在一定程度上导致我国部分大型城市容积率偏低。

    消费观念也是重要原因。在朴长春看来，当前大多数消费者仍存在“低容积率代表着高档、舒适”的消费认知误区，因而房地产开发企业在一定程度上为迎合消费者，开发低容积率产品。

    我国一些特殊的地区，城市**中对容积率还做了下调处理。比如汶川大地震后，成都市的住宅建设就开始尝试性地转向低密度。

    太多的土地被浪费

    从数据上看，我国大城市的容积率低于一些世界性大都市。这个问题也曾引起过中央的关注。

    数年前，曾有中央领导提出：为什么我国的大城市不能把容积率调高一些，以增加住宅供应量？

    相关部门为此专门撰写了一个分析报告，其观点是，我国大城市的住宅容积率已经不低，但其他类型土地的利用太过粗放。

    这样的观点在我国的**研究人员中颇为流行。

    清华同衡**设计研究院副总**师张播告诉记者，除了纽约、香港、新加坡，世界绝大多数城市的密度是低于我国的上海、北京的。我国城市的容积率限定是合适的。

    但为什么在数据上，我国的北京、上海等城市住宅容积率要明显低于很多国际性大都市？

   “这有两个原因，一个是容积率的统计范围，一个则是用地性质。”张播说，如果单纯计算北京CBD三期的容积率，这个数字是16-20，跟曼哈顿差不多了。但如果以城市所有区域为统计范围，这个容积率就降下来了。而之所以整体容积率降下来，*根本的原因就在于用地性质不同造成的容积率差异。

    如果仔细分析我国不同类型土地的使用状况会发现，除了住宅用地，其他类型用地基本都是粗放型的。比如，行政办公用地是划拨的，容积率很低；工业用地上基本上是一两层的厂房；交通道路虽然很宽但实际用地却是不够；大型体育场馆用地、大学城用地更是浪费严重。

   “这些类型的土地使用非常粗放，从而拉低了整体的容积率。”张播说，我国工业用地很多只建一层的厂房，但在香港，标准厂房是20层。再比如教育用地，国内的大学城容积率只有0.3，往往进门要走很长一段路，然后是一个大广场，土地被严重浪费。

    在张播看来，这是很无奈的现实。从整个城市的容积率来说，我国的城市确实不那么高，但很少有人注意到这个结构性的问题。对住宅来说，容积率已经不算低。毕竟，在住宅问题上，还需要考虑舒适度、基础设施承载力等现实问题。

    张播拿出的资料显示，在住宅这个类型上，世界上有高层住宅的只有首尔、东京、新加坡和香港等地。而这些城市都非常特殊。

    “以首尔为例，*初住宅容积率只有一点几，后来发展到2，再发展到3.5，但过了若干年之后，这个数字又从3.5降回到3、2.5。”张播说，这个过程与经济发展是贴合的。在经济腾飞时期，人口大量聚集，住宅需求量大增，容积率不断提高，而等经济发展到了一定程度、稳定下来之后，容积率又开始往回调。

    在新加坡，绝大部分住宅的容积率都在3左右，超过4的非常少见。而在东京，尽管有着大量的高层住宅，但大量土地上建设的又是一两层高的住宅楼。

   “*为特殊的是香港，住宅的高容积率全世界闻名，通常都在5以上。”张播说，香港是明显的土地紧缺、人口高度聚集的城市，同时还是国际金融、商业中心，高容积率是其被迫的选择。但在2003年SARS之后，相关部门也在思考，这么高的容积率，是否会带来卫生安全问题。

    我国内地的房地产市场开发一开始就是以香港为蓝本。但在张播看来，内地政府忽略了一点，香港对住宅采取高容积率的做法成功地保住了其他用地，比如绿地、公园等等，香港人虽然住的密集，但离开家不用走多远就能看到公园和绿地。但在内地，这一点并没有学到，往往住宅容积率提高了，但相关的基础设施配套却没跟上，住宅省下来的土地并没有很好地为居民生活服务。

    如何**才能找到舒适与供应之间的平衡

    对容积率高低的争论由来已久，**部门、开发商、经济学者之间都有着不同的理解和诉求。那么，在当下，我国房价暴涨的一二线城市是否具备调高容积率的可能？

    在张播看来，没有必要做出这样的调整，之前的设定并不是拍脑袋的结果，而是经过严格测算得出的数据，现在的关键是把住宅之外的土地类型用好，不再铺张浪费。

    社科院经济所研究员汪利娜也持类似观点。“北京当年建方庄社区的时候，很多外国人来参观，都觉得容积率高了，当时也才十几层的住宅。”汪利娜说，提高容积率的好处很明显，住宅供应会增加，但也会带来诸如卫生、交通、治安等等问题，如果相关配套跟不上，反倒会出问题。现在的大问题是，其他类型的土地使用太粗放，而且占城市用地的比例太高，不能一方面粗放使用土地，建厂房、建会场、建行政办公场所、建大 (论坛)型体育场馆，另一方面却不断提高住宅容积率。

    但也有学者不断呼吁调高住宅容积率，以缓解大城市住宅供应不足、高房价等问题。

    中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就认为住宅的容积率需要调高。

   “城市建设要有发展的眼光，现在北京、上海的住宅需求量太大了，这是10年前不可想象的，在住宅用地占比无法调高的情况下，调整容积率是一个可取的方法。”陈国强说，**部门当年对容积率的限定是有依据的，但现在情况变化了，如果还坚持过去的**理念，跟先进的发达城市相比，差距只会越来越大。

    在陈国强看来，我国的现实问题是人口过于向大城市、中心城市聚集，要缓解住宅供求矛盾就必须在土地使用效率上下功夫。高层住宅的舒适度比不上别墅、多层住宅，但能够有效节省土地。而且只要相关配套做好了，高层住宅的居住舒适度也未必就不好。

    “我们需要在居住舒适度与土地利用效率之间寻找一个平衡点。”陈国强说，20年前国内很少会有30层的住宅，但现在却成批出现，这说明土地供应的紧张状况。

    朴长春认为，我国的一些城市具备调高容积率的基础。

   “人口不断向城市集聚，要不断提高城市人口的接纳能力，就需要提高城市容积率水平。”朴长春说，我国18亿亩耕地红线就是在明示，土地利用要提高效率，如果维持粗放的发展模式，土地资源*终将难以承载。

    在朴长春看来，容积率应该根据城市人口总量变化而适时调整，但确定合理的容积率是一项复杂而综合性的工作，涵盖经济、社会、环境等多方面因素。从理论上来看，城市合理容积率的范围，一般比较认可的是将城市基础设施与环境容量作为容积率的**上限，将城市人口与用地的供求关系作为容积率的下限，其他相关因素作为重要的调节因素。

    　　实际上，我国近年对土地节约利用也提出了要求。2008年1月，国务院发出《关于促进节约集约用地的通知》，要求走出一条建设占地少、利用效率高的土地利用新路子。

    当年7月，北京在国内**个拿出地方性配套文件——《北京市城市建设节约用地标准》(试行)。按照这个文件，北京市住宅容积率的上限被调整至2.8，工业用地容积率为0.8-2.5，行政办公用地容积率为1.0-3.5，教育用地容积率为0.6-1.6，医疗卫生用地容积率为0.9-1.8。

    这在当时被认为是将节约至少10%土地的大动作。但实际上，很多学者认为这样的调整依然太保守，并不能解决住宅短缺的问题。

    在此之后，行业内不断有新探索。2010年，时任万通集团董事长冯仑就提出了立体城市的构想。他设想在一平方公里的土地上建设600万平方米(建筑面积)、容积率为6、平均高度在200米以上的建筑。这一建筑将容纳15万人口，包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场等所有城市配套措施。

    这个构想*初计划在河北廊坊实现，后来又转移到成都、西安、北京，但至今尚未见到设想落实。

    在长沙，远大集团计划建造高838米的“天空城市”，容纳3万余人工作和生活，但开工尚不知何时。一直以来，城市建设是横向要空间，但在人口大量向城市聚集的**，是不是需要改变思路，纵向要空间，向天空要空间？